Le crowdfunding est une tendance à la mode qui a aussi atteint le marché de l’immobilier. De plus en plus d’épargnants se tournent vers cette méthode et délaissent les sociétés d’investissement traditionnelles. Explications.
Nombreux sont ceux qui font appel au crowdfunding (traduction anglaise de financement participatif) pour lancer un projet. Cela peut être pour acheter du matériel, financer des travaux, un livre, un projet musical ou des voyages. Une plateforme publique est créée pour le projet et n’importe qui peut investir la somme de son choix afin d’apporter une contribution pour laquelle, généralement, il recevra en retour une participation dans la future entreprise ou un cadeau symbolique en fonction de la nature du projet.
Un marché porteur
Le crowdfunding immobilier est moins connu du grand public mais il est pourtant également très répandu puisque c’est celui qui a connu la plus forte progression en 2018 (plus de 80 %) en drainant à lui seul 185 millions d’euros. Il représente désormais plus de 30 % de la finance participative car il possède quelques atouts de séduction.
En effet, il permet d’injecter de l’argent dans un projet et d’attendre par la suite un retour fructueux. En contexte de crise, la frilosité des banques ne favorisant pas l’investissement, le crowdfunding immobilier constitue une alternative intéressante. Le contributeur mise une somme tandis que le promoteur, en manque de fonds propres, dispose ainsi de la rallonge nécessaire pour boucler son budget.
Des plateformes (Wiseed, Anaxago, Lymo.fr…) existent pour mettre en relation souscripteurs et promoteurs. Des informations précises sont communiquées afin que le futur souscripteur puisse s’investir dans un projet qui correspond le plus à ses attentes. Si, par manque de financement, le projet n’aboutit pas, le souscripteur qui n’avait réalisé qu’une promesse d’engagement, récupère directement son argent.
Pas de niche fiscale
Ce marché du crowdfunding immobilier concerne le plus souvent des jeunes actifs âgés entre 35 et 45 ans à la recherche d’un capitalisme de proximité plutôt que des circuits traditionnels jugés moins rentables ou trop opaques. En effet, les placements effectués peuvent atteindre des rendements avant impôts de 8 à 12 % quand ceux réalisés chez les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) plafonnent à 5 %.
Différentes formes de crowdfunding immobilier doivent cependant être distinguées. Tout d’abord, il y a le crowdequity qui revient à être le promoteur d’un jour par le biais d’un investissement direct dans le capital d’une société sous forme d’actions ou obligations. La rentabilité est à court terme mais le risque de perte totale du capital est à prendre en compte. Côté fiscal, il n’est soumis qu’à la flat-tax mais pas à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ensuite, il existe le crowdlending où le souscripteur est assimilé à un banquier d’un jour : il prête de l’argent et définit des taux d’intérêts. En cas de pertes, elles sont imputables sur les impôts d’autres revenus qui auraient été générés sur la même année.
Enfin, le crowdinvesting, légal depuis l’été 2018 requiert d’investir sur du long terme et la manière de piloter le projet ressemble à une société de gestion. Le souscripteur devient propriétaire d’une partie du bien et s’engage donc à le gérer, le conserver ou le louer.
Ces investissements, dont la rentabilité est espérée entre deux ans et quinze ans en fonction de la nature, ne sont en revanche jamais sans risques. Entre les retards de travaux, la faillite potentielle d’un promoteur ou encore le ralentissement du marché, il existe de nombreuses raisons pouvant conduire à une perte partielle voire totale de la mise de départ. Dans certains montages (création d’une SCI par exemple), le souscripteur doit être solidaire des dettes contractées par la société qu’il a choisi de financer.
Toutes les conditions sont bien entendues à lire avec précaution avant d’investir dans un projet car si le crowdfunding immobilier semble avoir de beaux jours devant lui, il est indispensable d’en maîtriser les contours et les enjeux avant de se lancer. Au risque de connaître de grandes désillusions.
